自住宜買樓 百萬Blogger財叔：只租不買8成輸
發布時間： 2016/04/18 17:43
最後更新： 2016/04/18 18:08
▲ 相片來源：iMoney智富雜誌
《iMoney智富雜誌》百萬Blogger專欄作家之一「財叔」現年48歲，雖然讀書不成會考僅兩科合格，但憑物業投資殺出一片天，手持多個住宅、工廈、商舖單位收租，每月穩袋十多萬元。
40歲已達到財務自由，46歲辭去藥廠銷售經理工作，全職湊仔女，閒時最愛收集懷舊物品，將人棄垃圾當寶翻新自用或變賣，間中開貨Van送貨消磨時間，生活逍遙自在之餘，亦積極支持慈恩基金會，援建內地山區學校出錢出力。
財叔的財務自由之路可算跌跌碰碰，並非一帆風順。自小擔心老來「瞓街」，所以早已死慳死抵儲錢買樓，23歲以一成首期買入馬鞍山居屋錦英苑，後來樓換樓在1997年買入大埔中心，短短數月樓市大升，憑摸貨賺到30多萬元，心雄下再在灣仔買入單位自住，卻遇上金融風暴，一度做過負資產。
但他沒因而氣餒，2001年見灣仔區唐樓僅售70多萬元，每月收租5,000多元，與家人朋友夾錢買入收租。2003年沙氏後，樓價從谷底回升，財叔賣出單位並買入兩間，從此「一拆二、二拆四」，愈買愈多，2004年最高峰試過一年內買賣過30個單位，成功憑收租物業達到財務自由，至2010年額外印花稅（SSD）推出後便轉戰商舖及工廈收租。
香港樓市由2003年一直攀升，造就了這位「平民樓神」，但樓價亦由去年高位開始下調了約15%，現時讀者最關心的，莫過於應否入市買樓。財叔直言，最重要先清楚自身入市目標，究竟是自住還是投資。
對於投資，財叔清晰指出，
這時候絕對不適宜！
他着大家留意施政報告，清楚說明現在樓市政策是幫有自住需要的人買樓：「即係話，政策是要打死買樓投資的人。」而且有SSD下投資者即使買到低水兩成的平樓，賣出也只能打和，
要投資的話都不會是今日，等到撤招那天吧。
至於自住，財叔則十分鼓勵，更特別為盼望上車的無殼蝸牛，傳授4式破除新手置業心魔。
第一式 只租不買八成輸
很多首次置業的用家，怕入市後樓價跌，但不入市又怕樓市升，對買樓一直猶豫不決。由2003年至今，他眼見一些人下不了決心入市，租樓至今十多年。
財叔分析，對於有自住需要、不買樓也要租樓的人士，若一直只租不買，其實只有五分一機會「贏」：
你個個月要交租唔買，個市無論大升定小升你都係輸。如果樓市平穩，你都輸，因為你要交租，即是蝕緊租。若樓價小跌，你亦是輸，因為跌得少過你的租金支出。所以只有樓市大跌，你才會贏。
對於自住者，他認為應認真想想買樓自住。
第二式 計好數無懼跌市
財叔強調，只要計好數，自住物業不用太計較樓市升跌，隨即以自身的「血淚教訓」教大家計數。
1997年他見樓市轉勢，由年中高峰到年尾下跌約10%，便以245萬元買入一個灣仔單位自住，但「一買完就瀨野」，1998年樓價只值150萬元，2003年更跌至80萬元；單位的租值亦由約1.2萬元，跌至6000元低位。他在2011年曾為這單位埋單計數：
假如計到2011年，14年間平均租金約9,000元，14年裏租金合共151.2萬元。即使在1997年高位買樓，14年也節省了151.2萬元租金。
該單位樓價後來大幅回升，擅於計數的財叔說，即使作最壞假設，若該單位在2003年跌至80萬元後，一直沒再升過，到2011年樓價帳面雖蝕約165萬元，但與14年裏節省了的151.2萬元租金相差不多。
計返條數都無乜點蝕，只不過蝕了中間的機會成本，筆錢可能有更好的其他投資。你不買都要租，既然都要支出，不應太在意樓市升還是跌，所以自住的話，你最後都無輸！
而且這只是最壞打算，畢竟樓市升跌都有周期：
大家若相信經濟或樓市有周期的話，一定會升、跌、升、跌，永不會一直升或跌，就算跌都好，我不相信樓會跌至零。所以自住的話，一定要買！
第三式 趁低息供樓儲錢
社會上不少人自稱「廢青」抱怨買不起樓，財叔經常在專欄反駁這種說法，
我企咗喺度分享財務自由，因為我年輕時也是一個『廢青』！
他說自己這名「廢青」也買得到樓，現時一些上車盤已跌至350萬元，不少「廢青」也應該買得到。
說到這裏，財叔即時展示一個自住物業的成交紀錄，
我Cap返當年1997年11月17號，這406平方呎單位是245萬元買的。去到今時今日，同一單位已升到553萬。加上現在低息，何不將錢儲落自己個袋？
他分析，叫得「廢青」應是首次置業，一個350萬元的單位，便可做九成按揭借315萬元，做30年按揭，每月供款11,800元，本金部分有6,000多元，5,000多元是利息。
首先，供款其實已經跟租金差不多，如沙田第一城現時租值便差不多1萬元。而且當中6,000多元是儲錢，消費的部分只是5,000多元利息，就算計及管理費亦只是7,000多元，便可享受一個租值1萬元的單位。
相反，若按揭息率高，供樓不划算。他分享1991年買居屋的故事。當時樓價40萬元，他借九成按揭，月供3,791元，當年利息佔去3,600元，達95%；每月供款的本金僅191元，一年只供了2,400元本金。
買層樓每月儲191元，俾人賺晒利息，好彩當時我是廢青，唔識計數！我只得一個理念，就是驚瞓街，希望老了不用瞓街，所以23歲就買樓。
翻查資料，1991年打工仔月入中位數只是5,170元，月供3,800元，加上400元管理費及雜費，財叔坦言每月供樓後已所剩無幾。
以「元祖級廢青」自居的財叔說，不少「廢青」常跟他呻：「你個老嘢同現在邊有得比，你哋個年代買樓容易。」別以為90年初樓價低，當年之難，難在供樓利息超高。
第四式 估市不如鋤兩成
財叔認為，只要供得起，便可考慮買樓，千萬不要「估市」，
我成日都教人不要估市，即是話我估個市年尾會跌，咁我年尾先去買了，你估年尾個市會跌，咁你估會跌幾多呢？10%、5%？點解我唔而家去買一個平20%嘅單位呢！
若大家估計樓價今年底再跌10%，不如現在買一個便宜了10%的單位，
機會要自己去爭取，而不是去等，你等年尾跌10%，不知是否真的會跌10%。但我就不會等，我覺得跌20%我就會買，我就個個單位都去鋤20%，鋤到就買，鋤不到就不買，你永遠沒有損失的！
財叔常常在專欄批評樓市充斥專家意見，他語重心長說，
你買一層樓啫，成個樓市升跌對你有何關係呢？你現在不是買一個中原乜乜指數，你買的是一層樓！你做的所有投資、置業決定，其實係同自己交代。
（節錄）
全文刊於《iMoney智富雜誌》第441期（收費閲讀），標題經TOPick 編輯修改，原題為「自住宜買樓 鋤價兩成即入」
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撰文 : iMoney智富雜誌
